Barneverntjenesten avslo foreldrenes ønske om utvidet samvær under henvisning til at det ble hevdet at barnet ikke var klar for dette. Barneverntjenesten hadde også sagt at overnattingssamvær var helt uaktuelt.

På vegne av foreldrene fremsatte vi krav om økt samvær. Siden kravet ble avslått ble saken oversendt fylkesnemnda. Fylkesnemnda var ikke enig med barneverntjenesten og tilkjente foreldrene overnattingssamvær. Det ble blant annet vist til at samværene hadde vært gode for barnet, og at foreldrene samarbeidet godt med barneverntjenesten.

Dersom du har barn som er under offentlig omsorg, kan du ta kontakt med oss for gratis vurdering av om du kan få økt samvær med ditt barn.

Tingretten vektla at familien ikke hadde fått tilpassede hjelpetiltak, samt at en fortsatt plassering ville være skadelig for barnets psykiske helse. 

Kompetansekrav

For ansatte i barneverntjenesten er det innført krav om barnevernfaglig master eller annen relevant utdanning på tilsvarende nivå. I § 15-6 første og andre ledd fremgår følgende: 

"Personell i barnevernstjenesten som skal utføre oppgaver etter § 15-3 tredje ledd, skal fra 1. januar 2031 oppfylle ett av følgende vilkår:

a. barnevernsfaglig mastergrad eller annen relevant utdanning på tilsvarende nivå
b. relevant bachelorutdanning dersom det innen 1. januar 2031 kan dokumenteres minst fire års arbeidserfaring fra barnevernet i tillegg til at det er gjennomført en barnevernsfaglig eller annen relevant videreutdanning med minst 30 studiepoeng.

Bestemmelsen gjelder også for barnevernstjenestens leder og lederens stedfortreder, for sakkyndige som barnevernstjenesten har engasjert etter § 2-2, og for personell som bistår barnevernstjenesten med utredning som barne-, ungdoms- og familieetaten tilbyr etter § 16-3 fjerde ledd bokstav a."

Forsvarlig saksbehandling

Som følge av de seneste års avgjørelser fra EMD har barn og foreldres rett til familieliv blitt tydeliggjort i barnevernssaker, og lovverket. I den nye barnevernsloven stilles det tydeligere krav til dokumentasjon av de faglige vurderingene, og til begrunnelsen for barneverntjenestens avgjørelser.

Fokus på forebyggende arbeid

I den nye barnevernsloven er det fokus på forebyggende arbeid og tidlig innsats. Lovendringene skal, gjennom å forbedre den overornede styringen og ledelsen av barneverntjenesten, sikre at kommunenes ansvar for å forebygge omsorgssvikt opprettholdes.

Involvering av begge foreldre

Barnet helhetlige omsorgssituasjon er skal undersøkes. Dette innebærer at undersøkelsen skal omfatte både i det hjemmet der barnet bor fast, og i samværshjemmet.

Samvær etter omsorgsovertakelse

I flere saker for Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) og Høyesterett har spørsmålet om samvær vært sentralt. Den nye barnevernsloven understreker at samvær skal baseres på en konkret vurdering. 

Bekymringsmelding

En barnevernssak starter når barnevernet mottar en bekymringsmelding. Bekymringsmeldingen kan komme fra en rekke instanser, inkludert barnehage, skole, helsepersonell, politi eller privatpersoner.

Barneverntjenesten skal gjennomgå innkomne bekymringsmeldinger snarest, og senest innen en uke fra de er mottatt, jfr. barnevernsloven § 2-1 første ledd. Dersom det er rimelig grunn til å anta at det foreligger forhold som kan gi grunnlag for å iverksette tiltak etter barnevernsloven, skal barneverntjenesten undersøke forholdet, jfr. § 2-2.

Undersøkelsesfasen

Hvis det er besluttet å undersøke saken nærmere, går saken inn i en undersøkelsesfase. I denne fasen skal barneverntjenesten lage en plan for å undersøke barnets helhetlige omsorgssituasjon og behov. Som ledd i undersøkelsen kan barnevernet innhente komparentopplysninger fra relevante instanser som kan ha informasjon om barnet og foreldrene. Dette kan for eksempel være barnehage, skole, helsepersonell eller politi. Barneverntjenesten kan også komme på hjemmebesøk, og snakke med barnet bekymringsmeldingen gjelder.

I ny barnevernslov som trådte i kraft 1.januar 2023 er det gitt hjemmel til å vedta utredning av omsorgssituasjonen til barn i alderen 0 til 6 år som døgnbasert opphold, i senter for foreldre og barn, dersom foreldrene samtykker. Dersom foreldrene ikke samtykker, kan barneverns- og helsenemnda pålegge utredning i senter for foreldre og barn, jfr. barnevernsloven § 2-3 andre ledd.

Undersøkelsen skal være avsluttet innen tre måneder. Fristen kan imidlertidig utvides til inntil seks måneder, jfr. barnevernsloven § 2-2 andre ledd.  

Barnets rett til medvirkning

Barnet er en viktig aktør i barnevernssaken. Barn som er i stand til å danne seg egne meninger, har rett til å medvirke i alle forhold som vedrører barnet. Dersom barnet ønsker det, kan barnet ha med seg en tillitsperson i samtaler med barnevernet. Barneverntjenesten skal vektlegge barnets synspunkter i samsvar med barnets alder og modenhet.

Det er viktig å merke seg at barneverntjenesten, i forkant av barnesamtalen, skal informere barnet om hva opplysningene fra barnet kan brukes til, og hvem som kan få innsyn i opplysningene, jfr. barnevernsloven § 1-4 andre ledd.

Avslutning av undersøkelsen

Undersøkelsen avsluttes ved at barneverntjenesten vedtar ett av følgende:

a) henlegger saken
b) henlegger saken med mulighet for ny undersøkelse
c) vedtak om å iverksette tiltak
d) sende begjæring om tiltak til barneverns- og helsenemnda

Hjelpetiltak - tiltaksfasen

Hvis det er besluttet at det er behov for tiltak, går saken inn i tiltaksfasen. Iverksettelse av hjelpetiltak krever samtykke fra foreldrene, men kan også pålegges av barneverns- og helsenemnda, jfr. barnevernsloven § 3-4.  

Eksempler på noen hjelpetiltak familien kan tilbys:

• Råd og veiledning
• Støttekontakt
• Besøkshjem
• Anmeldte og uanmeldte hjemmebesøk
• Økonomisk støtte
• Opphold på familiesenter/senter for foreldre og barn
• Foreldreveiledningsprogrammer, for eksempel COS-P (Circle of Security), ICDP (International Child Development Programme) og PMTO (Parental Management Training Oregon)

Har du spørsmål? Ta kontakt med en barnevernsadvokat.

Ikke nøl med å ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale. Vi er her for å hjelpe deg med å forstå dine rettigheter og finne den beste løsningen for deg og din familie. Sammen kan vi jobbe mot det beste resultatet for alle involverte parter.

Les denne artikkelen for å få med deg hvordan en barnevernsadvokat kan bistå deg gjennom hele prosessen i en barnevernssak.  

Har du spørsmål eller behov for advokatbistand, kan du ta kontakt via kontaktskjema på nettsiden, ringe + 47 918 07 911 eller send e-post til post@casus.no

Ingen foreldre ønsker sak mot barnevernet. Hvis det først har oppstått en sak, kan det oppstå situasjoner hvor man trenger hjelp og veiledning fra en advokat som er spesialisert innen barnevernssaker. En advokat i barnevernssaker kan hjelpe deg på flere måter:

Gi råd og veiledning

Advokaten kan gi deg råd og veiledning om hvordan du bør håndtere din sak, hva du kan forvente av prosessen, og hvilke skritt du bør ta.

Representere deg i møter og forhandlinger

Advokaten kan representere deg i møter med barnevernet, og i eventuelle forhandlinger eller rettssaker. Advokaten kan også hjelpe til med å forberede din sak, og sørge for at alle relevante fakta og bevis blir presentert.

Forberede og gjennomgå dokumenter

Advokaten kan hjelpe til med å forberede og gjennomgå alle dokumenter som er relevante for din sak. 

Gratis advokatbistand

Du ha rett til gratis advokat i barnevernssaker. Dette er kjent som fri rettshjelp og gjelder i saker om akuttvedtak, omsorgsovertakelse, samvær, tilbakeføring og adopjson. Ta kontakt for å finne ut om du har krav på fri rettshjelp i din sak. 

Vær åpen og ærlig med advokaten din

Det er viktig å være åpen og ærlig med advokaten din. Gi advokaten all informasjon for å forstå din sak og for å kunne representere deg på best mulig måte.

Kontakt en advokat tidlig i prosessen

Det er viktig å kontakte en advokat så tidlig som mulig i prosessen. Jo tidligere du får juridisk bistand, jo bedre er sjansene dine for å komme godt ut av saken.

Casus Advokatfirma bistår familier over hele landet i barnevernssaker. Ta kontakt via kontaktskjemaet her eller ring på 918 07 911 for en gratis konsultasjon. 

Fylkesnemndas vurdering i omsorgsovertakelsesvedtaket var at mor ikke maktet å ivareta sitt eget barn på en forsvarlig måte, grunnet egne utfordringer.

Mor jobbet over tid med seg selv og hadde tett kontakt med advokat Bashir gjennom hele prosessen. Da mors omsorgsevne ble vurdert til å være hevet til et forsvarlig nivå, ble det på vegne av mor fremsatt krav om tilbakeføring. Fylkesnemnda fattet vedtak om at barnet skulle tilbakeføres til mor. Fra fylkesnemndas begrunnelse gjengis følgende:

"Nemnda finner det kvalifisert sannsynlig at mor fremover vil gi barnet forsvarlig omsorg. X har vist god utvikling siden 2020, da omsorgsovertakelse ble vurdert nødvendig, slik at tilbakeføring i dag er riktig.

Mor har samarbeidet godt med barneverntjenesten, mottatt og nyttiggjort seg veiledning fra tiltaket siden mars 2021.Hun har vist evne til refleksjon, blant annet ved å uttrykke bekymring for at samværet har vært stressende for barnet. Under omfattende samvær har hun vist seg fokusert, inntonet og sensitiv, og gitt nødvendig rom for relasjonen mellom fostermor og barnet. Det har vært god og konsistent utvikling både hos mor og i samværskvaliteten.

I sum finner nemnda at tilbakeføring til mor er til barnets beste. Tilknytningen mellom mor og barn har vokst seg sterkere gjennom samvær og etter at barnet rent faktisk flyttet til mor i begynnelsen av april. Det følger både av EMK artikkel 8 og barnevernloven § 4-21 at det er riktig resultat i saken."

Advokatfirmaet Casus bistår familier over hele landet som ønsker gjenforening med sine barn. Ta kontakt via kontaktskjemaet her eller ring på 918 07 911 for en uforpliktende samtale.

Les mer om de nye inntekts- og formuesgrensene her.

Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om dette, og kjøper reklamerte derfor til selgers eierskifteforsikringsselskap. Eierskifteforsikringsselskapet avslo kravet under henvisning til at selger ikke hadde tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger. Klienten tok deretter kontakt med Advokatfirmaet Casus.

Casus undersøkte om klienten hadde forsikring som kunne dekke advokatutgifter, og besørget saken innmeldt til forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet bekreftet deretter at klientens advokatutgifter og utlegg til sakkyndig ville bli dekket.

Casus anbefalte deretter å engasjere en takstmann for å utrede manglenes skadeårsak, skadeomfang og utbedringskostnader. Takstmannen ble videre bedt om å utrede hvorvidt lokal utbedring var mulig. Etter at rapporten forelå ble det sendt spesifisert reklamasjon med krav om prisavslag. På vegne av klient ble det gjort gjeldende at selger hadde gitt uriktige opplysninger om forhold ved eiendommen som han kjente til, samt at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det klienten kunne forvente ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers.

Eierskifteforsikringsselskapet tilbød etter dette kr. 350.000,- som fullt og endelig oppgjør. Casus fikk økt tilbudet til kr. 400 000,-. Klient var fornøyd og aksepterte tilbudet.  

Etter en gjennomgang av fylkesnemndas og tingrettens tidligere avgjørelser ble det vurdert at klienten hadde krav på mer samvær med sønnen.

Casus fremsatte krav om samværsøkning. I brevet ble barneverntjenesten bedt om å oversendes saken til fylkesnemnda innen lovens frist på tre måneder, dersom kravet ikke ble tatt til følge.

Barneverntjenesten var positive til å øke samværet, men ønsket nærmere samtale med far. Det ble besluttet å avholde samvær utover de minimumssamvær som var fastsatt i fylkesnemndas vedtak for å vurdere eventuell belastning for gutten.

Samværene ble vurdert som gode for gutten. Det ble ikke registrert noen unormale reaksjoner. Barneverntjenesten vurderte fars samværskompetanse som god. Dette og at gutten selv ønsket flere samvær med sin far var avgjørende for at barneverntjenesten økte samværene fra 4 til 8 ganger per år. Timeantallet ble økt fra 4 til 6 timer.  

‍

I tillegg til å bli oppsagt hadde arbeidsgiveren tilbakeholdt lønn og feriepenger. På vegne av klienten krevde Casus utbetalt lønn og feriepenger, samt erstatning for usaklig oppsigelse. Lønn og feriepenger ble utbetalt, men krav om erstatning ble avslått.

Casus varslet at klienten ville ta ut stevning dersom erstatning for usaklig oppsigelse uteble. Før stevning ble sendt ble det avholdt møte for å diskutere mulig løsning. Etter forhandlinger mellom partene kom det til enighet om at arbeidsgiver skulle betale klienten kr. 40.000,- i erstatning for usaklig oppsigelse.

Tapte leieinntekter

Tapte leieinntekter hadde medført et økonomisk tap som klienten ønsket å stoppe. Siden leietakeren til tross for flere muligheter til å gjøre opp for seg, ikke hadde betalt, var det ingen annen utvei enn å kvitte seg med leietakeren.

I denne saken var det i leiekontrakten avtalt at leietakeren aksepterte tvangsfravikelse ved manglende betaling av husleie (avtalebasert tvangsgrunnlag). På vegne av klienten sendte Casus varsel om at begjæring om tvangsfravikelse ville bli sendt til namsmannen dersom manglende husleie ikke ble innbetalt innen 14 dager.

Siden husleien ikke ble innbetalt ble tvangsfravikelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 andre ledd bokstav a begjært. Utleieboligen var fristilt cirka 6 uker etter at begjæringen ble sendt.

Tvistepunktet i saken var om vår klient kunne kreve skjevdeling av innskutt egenkapital ved kjøp av boligen. Klientens egenkapital utgjorde cirka 17 % av kjøpesummen. Skjevdelingskravet ble bestridt av motparten under henvisning til at hele kjøpesummen var finansiert med felleseiemidler.

Casus ba klienten om å fremskaffe dokumentasjon på at klienten hadde sparepenger før ekteskapet ble inngått, samt at disse sparepengene ble brukt som egenkapital ved boligkjøpet. Klienten innhentet dokumentasjon fra sin bank og eiendomsmeglerforetaket som var ansvarlig for boligsalget. Med dokumentasjonen ble det påvist at egenkapitalen som ble benyttet ved boligkjøpet stammet fra midler klienten hadde på sin sparekonto før ekteskapsinngåelsen. Midlene var således ikke felleseiemidler.  Skjevdelingskravet ble etter dette akseptert.

‍

1. Forskjellen på reklamasjon og foreldelse

Å reklamere betyr å gi selgeren melding om at det er oppdaget feil i boligen, og at du kommer til å gjøre misligholdskrav gjeldende. Har selgeren eierskifteforsikring anbefales at du også reklamerer til eierskifteforsikringsselskapet. For å sikre etterviselighet anbefaler vi at du reklamerer skriftlig, f.eks. på e-post.

Foreldelse betyr at et krav bortfaller fordi det ikke er gjort gjeldene innen en frist fastsatt i loven.

Du må overholde både reklamasjons- og foreldelsesfristen for å unngå at kravet bortfaller. ‍‍

‍

‍2. Hvor lang er reklamasjonsfristen?

Det skilles mellom absolutt og relativ reklamasjonsfrist.

Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år fra overtakelse, jfr. avhendingsloven § 4-19 andre ledd.

Den relative reklamasjonsfristen er «innen rimelig tid» fra du oppdager eller burde ha oppdaget mangelen, jfr. §. 4-19 første ledd.

Reklamasjonen er rettidig når du reklamerer innen rimelig tid (relativ reklamasjonsfrist) fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og innen fem år etter overtakelsen (absolutt reklamasjonsfrist) ‍

‍

3. Når begynner reklamasjonsfristen å løpe?

Den absolutte reklamasjonsfristen løper fra overtakelse, jfr. avhendingsloven § 4-19 andre ledd

Den relative reklamasjonsfristen løper fra boligkjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jfr. avhendingsloven § 4-19 første ledd. ‍

‍

4. Hvor lenge kan jeg vente med å reklamere? (relativ reklamasjonsfrist)

Reklamasjonen må i henhold til avhendingsloven § 4-19 første ledd fremsettes «... innan rimeleg tid...» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Hva som er innen rimelig tid må avgjøres ved en konkret vurdering.

I en avgjørelse fra Høyesterett inntatt i Rt. 2010 s. 1013 avsnitt 64 skriver Høyesterett følgende om reklamasjonsfristen:

«Ved bedømmelsen av hvilken tid som i utgangspunkt står til rådighet for en privat huskjøper, er det naturlig å se hen til bestemmelsen i forbrukerkjøpsloven § 27. Det er i bestemmelsen – som gjelder i forholdet mellom en næringsdrivende og en forbruker – fastsatt at reklamasjonstiden aldri kan være kortere enn to måneder. Etter min oppfatning kan en normal reklamasjonstid ved kjøp av fast eiendom, ut fra sammenhengen i regelverket, ikke være kortere enn ved forbrukerkjøp av løsøre. En tilsvarende eller kortere reklamasjonstid kan imidlertid tenkes, særlig dersom feilens karakter tilsier rask reklamasjon av hensyn til bevissikring og skadeutvikling.» (vår utheving)

I avsnitt 66 skriver Høyesterett:

«Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg. Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.» (vår utheving)

Reklamasjonsfristen ved boligkjøp kan etter dette aldri være kortere enn to måneder. I sjeldnere tilfeller kan tre måneder være i tide.

Les hele avgjørelsen her.‍

‍

5. Hva er konsekvensen av sen reklamasjon?

Konsekvensen av sen reklamasjon er at kjøper taper retten til å gjøre gjeldende krav mot selger/eierskifteforsikringsselskapet. Dette føgler av avhendingsloven § 4-19 første ledd som lyder slik:

«Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.»‍

‍

6. Hvor lang er foreldelsesfristen?

Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, jfr. foreldelsesloven § 2.

Er et krav ikke gjort gjeldende som følge av uvitenhet inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om fordringen, jfr. foreldelsesloven § 10 nr. 1.  ‍

‍

7. Når begynner foreldelsesfristen å løpe?

Det fremgår av foreldelsesloven § 3 nr. 2 at for krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag misligholdet inntrer.

I reklamasjonssaker etter boligkjøp regnes foreldelsesfristen fra overtakelsesdato. ‍

‍

8. Særregel om foreldelse ved eierskifteforsikringsselskap

Ved krav mot eierskifteforsikringsselskap foreldes kravet tidligst seks måneder etter at du har fått melding fra eierskifteforsikringsselskapet om at foreldelse vil bli påberopt, jfr. forsikringsavtaleloven § 8-6 tredje ledd. Meldingen må angi hvordan foreldelse avbrytes.

Er melding nevnt ovenfor ikke gitt, kan forsikringsselskapet ikke påberope foreldelse. Vår erfaring er at mange advokater ikke er kjent med ovennevnte særregel om foreldelse i forsikringsavtaleloven.  ‍

‍

9. Hva er konsekvensen av at foreldelsesfristen er oversittet?

Er foreldelsesfristen oversittet er kravet bortfalt. Kravet kan således ikke kreves oppfylt, jfr. foreldelsesloven § 24. ‍

‍

10. Kan foreldelsesfristen avbrytes?

Foreldelse i reklamasjonssaker etter boligkjøp avbrytes ved erkjennelse fra skylderen eller ved at fordringshaveren tar rettslige skritt mot skyldneren, jfr. foreldelsesloven §§ 14 og 15.

Foreldelse kan også avbrytes ved at tvist om kravet bringes inn til avgjørelse ved et forvaltningsorgan
som har særskilt myndighet til å avgjøre slik tvist, jfr. § 16.

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.

Ved offentlig oppnevnt tilsynsfører finnes det to ulike former for tilsyn; beskyttet og støttet tilsyn.

I foreldretvister kan det være aktuelt i en periode å fastsette samvær med tilsyn. Dette kan være begrunnet i påstander om rus, vold eller psykiske lidelser som kan skape utrygghet for barnet. Hensynet bak tilsynsmekanismen er barnets beste.

Tilsynsfører kan være en person som partene og barnet kjenner. Dette er anbefalt da det skaper en trygghet for barnet. Dersom retten finner det særlig påkrevd kan retten pålegge det offentlige å føre tilsyn under samvær. Under redegjøres det nærmere for de ulike typene offentlig tilsyn.

‍Beskyttet tilsyn‍

Der det er nødvendig med et begrenset samvær og det foreligger alvorlige bekymringer kan det fastsettes samvær med beskyttet tilsyn. Ved beskyttet tilsyn vil det være behov for tilsyn under hele samværet.

Formålet er å beskytte barnet, men også å skape trygghet under samvær for barnet. Tilsynspersonen skal oppnevnes fra den kommunale barneverntjeneste

Samværsomfanget kan ikke overstige 16 timer i løpet av et år. Året beregnes fra første gjennomførte samvær, og følger ikke et kalenderår.

‍Støttet tilsyn‍

Dette er et mindre inngripende tilsyn enn ett beskyttet tilsyn. Her vil det nødvendigvis ikke være behov for at samværet overvåkes hele tiden. Støttet tilsyn fastsettes der det eksempelvis er store konflikter mellom foreldrene, der barnet har en svekket relasjon til samværsforelderen, eller at barnet blir involvert i foreldrekonflikten.

Denne ordningen anses å være mer fleksibel da tilsynsførers rolle ikke er å overvåke, men veilede og støtte samværsforelderen.

Samværsomfanget kan ikke overstige 32 timer i løpet av et år. Det er Barne- ungdoms- og familieetaten (Bufetat) som har ansvaret for å gjennomføre det støttede tilsynet.

‍

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.

Steg 1 – nøytral reklamasjon

Det første du må gjøre er å reklamere til selger. Å reklamere betyr å varsle selgeren om at det er oppdaget feil i boligen, og at du kommer til å gjøre misligholdskrav gjeldende (nøytral reklamasjon). Har selgeren eierskifteforsikring anbefales at du også reklamerer til eierskifteforsikringsselskapet.

I mange tilfeller reklamerer kjøper til megler. Merk at meglers oppgave er å være mellommann i forbindelse med boligsalget. Megler har ikke ansvar for boligens tilstand. Reklamasjonen må således rettes til selger, ikke megler.

Dersom du mener at også megler eller takstmann har gjort feil, må du også reklamere til disse.

Steg 2 – engasjer takstmann

Neste steg er å engasjere en sertifisert takstmann til å gjøre nødvendige undersøkelser for å avklare manglenes skadeårsak, skadeomfang og utbedringskostnader. Takstmannen bør i tillegg ta en fullstendig gjennomgang av boligen for øvrig for å avdekke andre skjulte feil og mangler. Norges Takseringsforbund (Norsk Takst) er en bransjeorganisasjon for landets takstforetak. Takstutdanning og sertifisering er en av takseringsforbundets sine viktigste oppgaver. På https://www.norsktakst.no kan du enkelt finne takstmann i nærheten av deg ved å søke på sted eller postnummer. Ønsker du å høre hvilken takstmann vi anbefaler i din sak kan du sende oss en melding via kontaktskjema.

Steg 3 – spesifisert reklamasjon

En spesifisert reklamasjon vil si at det fremsettes et misligholdskrav som er spesifisert. Et krav er spesifisert når du f.eks. har en takstrapport som kan dokumentere skadeårsak, omfang og utbedringskostnader. I noen saker kan det i tillegg til å se på utbedringskostnader være aktuelt å se på eiendommens verdiforringelse som følge av mangelen.

Det anbefales at du tar kontakt med en advokat som kan fremsette kravet på vegne av deg (spesifisert reklamasjon).  

Steg 4 – kravet blir akseptert eller avslått  

Selger/eierskifteforsikringsselskapet kan akseptere ditt krav fullt ut eller avslå helt eller delvis.

1) Er kravet akseptert fullt ut, er saken avsluttet. Du fyller ut skjema med opplysninger om kontonummer og får oppgjør på konto kort tid etterpå.  

2) Er delvis avslått, dvs. at kravet er delvis akseptert, må du sammen med din advokat vurdere selgers/eierskifteforsikringsselskapets faktiske og juridiske anførsler, evt. innhente ny dokumentasjon og deretter tilskrive motparten på nytt. Dersom motparten fastholder sitt opprinnelige tilbud, gjelder det samme som i punkt 3.  

3) Er kravet avslått, må du sammen med din advokat vurdere om det er aktuelt å bringe saken inn i rettslige former.

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.

Eiendommen er ikke i kontraktsmessig stand

I avhendingsloven § 3-1 fremgår det at en eiendom har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Generelle krav til eiendommens tilstand

I § 3-2 fremgår det at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut ifra eiendommens type, alder og synlige tilstand. Videre er det en mangel dersom eiendommen ikke passer for et bestemt formål som selgeren var eller måtte være kjent med da avtalen ble inngått.

Ved forbrukerkjøp angir bestmmelsens tredje ledd at eiendommen i tillegg skal være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjelder på tidspunktet avtalen ble inngått.  

Arealavvik

Arealavvik utgjør en mangel dersom arealavviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selgeren godtgjør at kjøper ikke la vekt på opplysningen, jfr. avhendingsloven § 3-3.

Tilbakeholdte opplysninger

Har selgeren tilbakeholdt opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, foreligger det mangel etter avhendingsloven § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom manglende opplysninger har innvirket på avtalen.

Innvirkningskriteriet er oppfylt dersom du ikke ville inngått avtalen, i hvert fall ikke på samme vilkår, om du var kjent med de opplysningene som ble tilbakeholdt.

Uriktige opplysninger

Eiendommen har mangel dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, jfr. § 3-8 første ledd. Dette gjelder likevel bare dersom manglende opplysninger har innvirket på avtalen, og opplysningene i tide ikke er rettet på en tydelig måte. 

Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt i sin markedsføring, herunder annonse, salgsprospekt, egenerklæringsskjema, takstrapport og annen markedsføring på vegne av selgeren. 

"Som den er" forbehold anses som ugyldige

Etter endringene i avhendingsloven fremgår det av § 3-9 andre ledd at «som den er»-forbehold og tilsvarende alminnelige forbehold ikke har virkning overfor en forbrukerkjøper. Av lovbestemmelsens forarbeider fremgår det at forbehold som typisk omfattes av formuleringen «tilsvarende alminnelige forbehold», er at eiendommen selges «as is», «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler».

Det ovennevnte er ikke til hinder for at selger tar spesifiserte forbehold. Er det tatt spesifiserte forbehold er det likevel mangel ved eiendommen dersom selger har tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å frovente ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers.

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.

1. Testator må ha fylt 18 år

Det er et vilkår at den som skal opprette et testament (testator) må ha fylt 18 år, jfr. arveloven § 48.

2. Skriftlighet

Testament må opprettes skriftlig, jfr. arveloven § 49. I særlig tilfeller kan det gjøres unntak fra skriftlighetskravet, for eksempel ved opprettelse av nødtestament etter § 51.

3. To testamentsvitner

I henhold til § 49 skal det være to testamentsvitner som testator har godkjent. Testamentsvitnene må ha fylt 18 år og ikke være «…sinnssjuke eller i høg grad av hemma sjeleleg utvikling eller i høy grad sjeleleg svekte», jfr. § 52.

Vitnene skal være til stede sammen og må være klare over at de underskriver et testament.

Testamentsvitnene skal heller ikke være inhabile, jfr. arveloven § 61.

4. Testator må signere eller vedkjenne seg sin underskrift

Testator skal mens vitnene er til stede skrive under testamentet eller vedkjenne seg sin underskrift, jfr. § 49.

5. Kan formkravene fravikes?

Formkravene kan kun fravikes dersom det oppstår en brå og uforventet sykdom eller en nødsituasjon som nødvendiggjør at det må opprettes et testament raskt, jfr. § 51. Arveloven åpner da opp for at det kan opprettes et nødtestament. Et slikt testament kan både være skriftlig eller muntlig. Testator kan opprette muntlig nødtestament og meddele sin siste vilje til to vitner. Testator kan også opprette testamentet skriftlig ved å skrive sin vilje på et ark som han signerer uten nærvær av vitner.

Her er det viktig å huske på at dersom hindringen er bortfalt, må testator opprette testament på vanlig måte. Dersom dette ikke er gjort innen tre måneder vil nødtestamentet bortfalle, jfr. § 51 tredje ledd.

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale. 

1. Typiske feil og mangler ved boliger

Vår erfaring er at typiske feil og mangler boligkjøpere oppdager er blant annet;

• Arealavvik
• Mugg-, sopp- og råteskader
• Manglende eller utilstrekkelig fall mot sluk
• Kjellerstue/loftsrom er ikke godkjent for varig opphold
• Skadedyr
• Skjeggkre
• Vannskader
• Mangler på elektrisk anlegg
• Fuktskader
• Manglende drenering
• Dårlig utført håndverk
• Arbeid utført av ufaglærte
• Manglende eller utilfredsstillende lydisolering

2.  Jeg har oppdaget feil og mangler. Hva gjør jeg?

Steg 1 – nøytral reklamasjon

Det første du må gjøre er å reklamere til selger. Å reklamere betyr å gi selgeren melding om at det er oppdaget feil i boligen, og at du kommer til å gjøre misligholdskrav gjeldende (nøytral reklamasjon). Har selgeren eierskifteforsikring anbefales at du også reklamerer til eierskifteforsikringsselskapet. For å sikre etterviselighet anbefaler vi at du reklamerer skriftlig, f.eks. på e-post.

I mange tilfeller reklamerer kjøper til megler. Merk at meglers oppgave er å være mellommann i forbindelse med boligsalget. Megler har ikke ansvar for boligens tilstand. Reklamasjonen må således rettes til selger, ikke megler.

Dersom du mener at også megler eller takstmann har gjort feil, må du også reklamere til disse.

Steg 2 – engasjer takstmann

Neste steg er å engasjere en sertifisert takstmann til å gjøre nødvendige undersøkelser for å avklare manglenes skadeårsak, skadeomfang og utbedringskostnader. Takstmannen bør i tillegg ta en fullstendig gjennomgang av boligen for å avdekke andre skjulte feil og mangler.

Norges Takseringsforbund (Norsk Takst) er en bransjeorganisasjon for landets takstforetak. Takstutdanning og sertifisering er en av takseringsforbundets sine viktigste oppgaver. På https://www.norsktakst.no kan du enkelt finne takstmann i nærheten av deg ved å søke på sted eller postnummer. Ønsker du å høre hvilken takstmann vi anbefaler i din sak kan du sende oss en melding via kontaktskjema.

Steg 3 – spesifisert reklamasjon

En spesifisert reklamasjon vil si at det fremsettes et misligholdskrav som er spesifisert. Et krav er spesifisert når du f.eks. har en takstrapport som kan dokumentere skadeårsak, omfang og utbedringskostnader. I noen saker kan det i tillegg til å se på utbedringskostnader være aktuelt å se på eiendommens verdiforringelse som følge av mangelen.

Det anbefales at du tar kontakt med en advokat som kan fremsette kravet på vegne av deg (spesifisert reklamasjon).

Steg 4 – kravet blir akseptert eller avslått  

Selger/eierskifteforsikringsselskapet kan akseptere ditt krav fullt ut eller avslå helt eller delvis.

1) Er kravet akseptert fullt ut kan saken avsluttes. Du fyller ut utbetalingsskjema med opplysninger om kontonummer og får oppgjør på konto kort tid etterpå.  

2) Er kravet delvis akseptert må du sammen med din advokat vurdere selgers faktiske og juridiske anførslene, evt. innhente ny dokumentasjon. Dersom du bestemmer deg for å gå videre med saken må det sendes prosessvarsel. Dersom motparten fastholder sitt opprinnelige standpunkt, gjelder det samme som i punkt 3.  

3) Er kravet avslått må du sammen med din advokat vurdere om det er aktuelt å ta ut forliksklage/stevning.

3. Når begynner reklamasjonsfristen å løpe?

Det fremgår av avhendingsloven § 4-19 første ledd at reklamasjonsfristen begynner å løpe fra kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

4. Hvor lenge kan jeg vente med å reklamere?

Du kan ikke vente fem år.

Reklamasjonen må i henhold til avhendingsloven § 4-19 første ledd fremsettes «... innan rimeleg tid...» etter å du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er innen rimelig tid må avgjøres ved en konkret vurdering.

I en avgjørelse fra Høyesterett inntatt i Rt. 2010 s. 1013 skriver Høyesterett at reklamasjonsfristen ved boligkjøp aldri kan være kortere enn to måneder. I sjeldnere tilfeller kan tre måneder være i tide.

Du kan lese hele avgjørelsen her.

5. Hva er konsekvensen av sen reklamasjon?

Konsekvensen av sen reklamasjon er at boligkjøper taper retten til å gjøre gjeldende krav mot selger/eierskifteforsikringsselskapet. Dette føgler av avhendingsloven § 4-19 første ledd som lyder slik:

«Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.»

6. Er det andre frister enn reklamasjonsfristen jeg må være oppmerksom på?  

I tillegg til reklamasjonsfristen må du være oppmerksom på foreldelesfristen. Foreldelse betyr at et krav bortfaller fordi kravet ikke er gjort gjeldene innen en frist fastsatt i loven.

7. Hvor lang er foreldelsesfristen?

Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, jfr. foreldelsesloven § 2.

Er et krav ikke gjort gjeldende som følge av uvitenhet inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om fordringen, jfr. foreldelsesloven § 10 nr. 1 (tilleggsfrist)

8. Når begynner foreldelsesfristen å løpe?

Det fremgår av foreldelsesloven § 3 nr. 2 at for krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag misligholdet inntrer. I reklamasjonssaker etter boligkjøp er dette fra overtakelsesdato. Dessverre er det mange advoakter som blander foreldelsesfristens utgangspunkt med reklamasjonsfristens utgangspunkt.

9. Særregel om foreldelse ved eierskifteforsikringsselskap

Ved krav mot eierskifteforsikringsselskap foreldes kravet tidligst seks måneder etter at du har fått melding fra eierskifteforsikringsselskapet om at foreldelse vil bli påberopt, jfr. forsikringsavtaleloven § 8-6 tredje ledd. Meldingen må angi hvordan foreldelse avbrytes.

Vår erfaring er at mange advokater ikke er kjent med særregelen om foreldelse i forsikringsavtaleloven.

10. Hva er en mangel?

Hva som anses som mangel fremgår av kapittel 3 i avhendingsloven.

Eiendommen er ikke i kontraktsmessig stand
I § 3-1 fremgår det at en eiendom har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Generelle krav til eiendommen
I § 3-2 fremgår det eiendommen har mangel dersom den ikke

1. Passer til det formål tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til
2. Passer for et bestemt formål som selgeren var kjent med da avtalen ble inngått

Ved forbrukerkjøp angir bestmmelsens andre ledd at eiendommen i tillegg skal være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjelder på tidspunktet avtalen ble inngått.  

Arealavvik
Arealavvik utgjør mangel dersom arealet er «vesentlig» mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller når selgeren har opptrådt klanderverdig, jfr. avhendingsloven § 3-3.

Tilbakeholdt opplysninger
Har selgeren tilbakeholdt opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, foreligger det mangel etter § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom manglende opplysninger har innvirket på avtalen.

Innvirkningskriteriet er oppfylt dersom du ikke ville inngått avtalen, i hvert fall ikke på samme vilkår, om du var kjent med de opplysningene som ble tilbakeholdt.

Uriktige opplysninger
Eiendommen har mangel dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jfr. § 3-8 første ledd.

Det samme gjelder om eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt i sin markedsføring, herunder finn-annonse, salgsprospekt, egenerklæringsskjema og takstrapport. Innvirkningskriteriet gjelder også her.

Eiendom solgt «som den er»

Er eiendommen «solgt som den er» har eiendommen likevel mangel dersom det er tilbakeholdt opplysninger etter § 3-7 eller gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, jfr. § 3-9.

Eiendommen har også mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med å få ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers. Om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» beror på en konkret helhetsvurdering hvor en må se hen til både kvalitative og kvantitative mangler. Dersom utbedringskostnadene ligger mellom 3-6 % av kjøpesummen taler dette for at det foreligger vesentlig mangel.

11. Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøper har undersøkelsesplikt og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, jfr. § 3-10.

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jfr. bestemmelsens tredje ledd.

12. Boligkjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side

Boligkjøper kan kreve

Retting etter § 4-10
Prisavslag etter § 4-12
Heve kjøpet etter § 4-13
Erstatning etter § 4-14
Holde tilbake kjøpesummen etter § 4-15

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.