Reklamasjon og foreldelse i eiendomssaker

1. Forskjellen på reklamasjon og foreldelse

Å reklamere betyr å gi selgeren melding om at det er oppdaget feil i boligen, og at du kommer til å gjøre misligholdskrav gjeldende. Har selgeren eierskifteforsikring anbefales at du også reklamerer til eierskifteforsikringsselskapet. For å sikre etterviselighet anbefaler vi at du reklamerer skriftlig, f.eks. på e-post.

Foreldelse betyr at et krav bortfaller fordi det ikke er gjort gjeldene innen en frist fastsatt i loven.

Du må overholde både reklamasjons- og foreldelsesfristen for å unngå at kravet bortfaller.

2. Hvor lang er reklamasjonsfristen?

Det skilles mellom absolutt og relativ reklamasjonsfrist.

Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år fra overtakelse, jfr. avhendingsloven § 4-19 andre ledd.

Den relative reklamasjonsfristen er «innen rimelig tid» fra du oppdager eller burde ha oppdaget mangelen, jfr. §. 4-19 første ledd.

Reklamasjonen er rettidig når du reklamerer innen rimelig tid (relativ reklamasjonsfrist) fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og innen fem år etter overtakelsen (absolutt reklamasjonsfrist)

3. Når begynner reklamasjonsfristen å løpe?

Den absolutte reklamasjonsfristen løper fra overtakelse, jfr. avhendingsloven § 4-19 andre ledd

Den relative reklamasjonsfristen løper fra boligkjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jfr. avhendingsloven § 4-19 første ledd.

4. Hvor lenge kan jeg vente med å reklamere? (relativ reklamasjonsfrist)

Reklamasjonen må i henhold til avhendingsloven § 4-19 første ledd fremsettes «... innan rimeleg tid...» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Hva som er innen rimelig tid må avgjøres ved en konkret vurdering.

I en avgjørelse fra Høyesterett inntatt i Rt. 2010 s. 1013 avsnitt 64 skriver Høyesterett følgende om reklamasjonsfristen:

«Ved bedømmelsen av hvilken tid som i utgangspunkt står til rådighet for en privat huskjøper, er det naturlig å se hen til bestemmelsen i forbrukerkjøpsloven § 27. Det er i bestemmelsen – som gjelder i forholdet mellom en næringsdrivende og en forbruker – fastsatt at reklamasjonstiden aldri kan være kortere enn to måneder. Etter min oppfatning kan en normal reklamasjonstid ved kjøp av fast eiendom, ut fra sammenhengen i regelverket, ikke være kortere enn ved forbrukerkjøp av løsøre. En tilsvarende eller kortere reklamasjonstid kan imidlertid tenkes, særlig dersom feilens karakter tilsier rask reklamasjon av hensyn til bevissikring og skadeutvikling.» (vår utheving)

I avsnitt 66 skriver Høyesterett:

«Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på
tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg. Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.» (vår utheving)


Reklamasjonsfristen ved boligkjøp kan etter dette aldri være kortere enn to måneder. I sjeldnere tilfeller kan tre måneder være i tide.


Les hele avgjørelsen her.

5. Hva er konsekvensen av sen reklamasjon?

Konsekvensen av sen reklamasjon er at kjøper taper retten til å gjøre gjeldende krav mot selger/eierskifteforsikringsselskapet. Dette føgler av avhendingsloven § 4-19 første ledd som lyder slik:

«Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.»

6. Hvor lang er foreldelsesfristen?

Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år, jfr. foreldelsesloven § 2.

Er et krav ikke gjort gjeldende som følge av uvitenhet inntrer foreldelse tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om fordringen, jfr. foreldelsesloven § 10 nr. 1.  

7. Når begynner foreldelsesfristen å løpe?

Det fremgår av foreldelsesloven § 3 nr. 2 at for krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag misligholdet inntrer.

I reklamasjonssaker etter boligkjøp regnes foreldelsesfristen fra overtakelsesdato.

8. Særregel om foreldelse ved eierskifteforsikringsselskap

Ved krav mot eierskifteforsikringsselskap foreldes kravet tidligst seks måneder etter at du har fått melding fra eierskifteforsikringsselskapet om at foreldelse vil bli påberopt, jfr. forsikringsavtaleloven § 8-6 tredje ledd. Meldingen må angi hvordan foreldelse avbrytes.

Er melding nevnt ovenfor ikke gitt, kan forsikringsselskapet ikke påberope foreldelse. Vår erfaring er at mange advokater ikke er kjent med ovennevnte særregel om foreldelse i forsikringsavtaleloven.  

9. Hva er konsekvensen av at foreldelsesfristen er oversittet?

Er foreldelsesfristen oversittet er kravet bortfalt. Kravet kan således ikke kreves oppfylt, jfr. foreldelsesloven § 24.

10. Kan foreldelsesfristen avbrytes?

Foreldelse i reklamasjonssaker etter boligkjøp avbrytes ved erkjennelse fra skylderen eller ved at fordringshaveren tar rettslige skritt mot skyldneren, jfr. foreldelsesloven §§ 14 og 15.

Foreldelse kan også avbrytes ved at tvist om kravet bringes inn til avgjørelse ved et forvaltningsorgan
som har særskilt myndighet til å avgjøre slik tvist, jfr. § 16.


Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post
bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.

Kontakt oss

Trenger du advokat? Send oss en uforpliktende henvendelse. Vi er alltid tilgjengelig og svarer raskt.

Svargaranti på 3 timer dersom henvendelsen er sendt mellom 06.00-21.00.

Takk for at du tok kontakt med oss.
Vi svarer deg om kort tid.
Ops! En feil skjedde ved innsending av skjema, vennligst prøv igjen