Når foreligger det mangel ved boligkjøp?

Hva som anses som mangel fremgår av kapittel 3 i avhendingsloven.

Eiendommen er ikke i kontraktsmessig stand
I § 3-1 fremgår det at en eiendom har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen.

Generelle krav til eiendommen
I § 3-2 fremgår det eiendommen har mangel dersom den ikke

1. Passer til det formål tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til
2. Passer for et bestemt formål som selgeren var kjent med da avtalen ble inngått

Ved forbrukerkjøp angir bestmmelsens andre ledd at eiendommen i tillegg skal være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov, og som gjelder på tidspunktet avtalen ble inngått.  

Arealavvik
Arealavvik utgjør mangel dersom arealet er «vesentlig» mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller når selgeren har opptrådt klanderverdig, jfr. avhendingsloven § 3-3.

Tilbakeholdt opplysninger
Har selgeren tilbakeholdt opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, foreligger det mangel etter § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom manglende opplysninger har innvirket på avtalen.

Innvirkningskriteriet er oppfylt dersom du ikke ville inngått avtalen, i hvert fall ikke på samme vilkår, om du var kjent med de opplysningene som ble tilbakeholdt.

Uriktige opplysninger
Eiendommen har mangel dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jfr. § 3-8 første ledd.

Det samme gjelder om eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt i sin markedsføring, herunder finn-annonse, salgsprospekt, egenerklæringsskjema og takstrapport. Innvirkningskriteriet gjelder også her.

Eiendom solgt «som den er»

Er eiendommen «solgt som den er» har eiendommen likevel mangel dersom det er tilbakeholdt opplysninger etter § 3-7 eller gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, jfr. § 3-9.

Eiendommen har også mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med å få ut ifra kjøpesummen og forholdene ellers. Om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» beror på en konkret helhetsvurdering hvor en må se hen til både kvalitative og kvantitative mangler. Dersom utbedringskostnadene ligger mellom 3-6 % av kjøpesummen taler dette for at det foreligger vesentlig mangel.

Denne artikkelen er skrevet av advokat Zartash Bashir. Ta gjerne direkte kontakt på e-post bashir@casus.no eller på telefon 918 07 911 for en uforpliktende samtale.